Sie bauen in New York City! Was klingt wie ein Traum für jeden Hausbesitzer, der dringend Platz braucht, wird jetzt Realität: Die Stadt erlaubt den Bau von sogenannten ADUs – winzigen Zusatzwohnungen direkt im Garten. Ich habe mir die neuen Regeln angesehen und kann Ihnen sagen: Hier geht es nicht nur um ein schickes Gartenhaus.
Viele übersehen, dass diese Reform mehr als nur eine ästhetische Aufwertung verspricht. Sie soll die Wohnungsnot lindern, indem sie Platz schafft, wo vorher keiner war. Aber bevor Sie den Spaten in die Hand nehmen: Die eigentliche Falle lauert nicht im Boden, sondern im Kleingedruckten und vor allem in der Geldbörse.
Die ADU-Revolution: Was ist überhaupt erlaubt?
Seit der jüngsten Gesetzesreform ist es Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern in NYC erlaubt, eine Ancillary Dwelling Unit (ADU) – oft unscheinbare Gartenhäuschen oder ausgebaute Garagen – zu bauen. Die Stadt rechnet realistisch mit 25.000 neuen Wohneinheiten über die nächsten 15 Jahre. Das ist viel mehr als nur ein Trend.
Wer profitiert wirklich von diesem Hinterhof-Boom?
In meiner Recherche ist mir aufgefallen, dass die eigentliche Motivation oft gar nicht die Mieteinnahme ist. Es geht um Familie.
- Ältere Eltern, die Treppen im Haupthaus nicht mehr steigen können.
- Erwachsene Kinder, die sich die Miete in der Stadt niemals leisten könnten.
- Pflegebedürftige Angehörige, die Nähe brauchen, aber Privatsphäre wünschen.
Nehmen wir das Beispiel Maggie Ornstein in Queens: Ihr Traum ist ein barrierefreies Erdgeschoss für ihre Mutter – eine Notwendigkeit, die eine ADU plötzlich zu einer Lebensversicherung macht, nicht zu einem Luxusprojekt.
Die Schock-Kosten: Warum die meisten Hausbesitzer abwinken
Jetzt kommt der Teil, der vielen den Wind aus den Segeln nimmt. Die Theorie mag gut klingen, aber die Praxis ist brutal teuer. Während wir in Deutschland vielleicht über teure Genehmigungen jammern, sprechen wir hier von Summen, die selbst gut situierte New Yorker zittern lassen.
Die Schätzung liegt zwischen 300.000 und 400.000 US-Dollar. Für ein Gartenhaus! Das ist fast die Hälfte des Medianpreises eines gesamten Hauses in der Stadt.
Experten wie Thomas Yu von „Asian Americans for Equality“ warnen davor: Für einkommensschwächere Viertel ist das ein Ausschlussgesetz. Man hofft auf Steuererleichterungen, aber die sind noch Zukunftsmusik.
Der knappe Raum: Nicht jedes Grundstück darf umbauen
Selbst wenn Sie bereit sind, diese Summe zu investieren, gibt es strenge Vorgaben, die viele Grundstücke aussortieren. Wenn Sie dachten, Sie bauen einfach einen großen Anbau, denken Sie falsch.
- Maximal 74 Quadratmeter Baufläche.
- Darf nicht mehr als ein Drittel der gesamten Gartenfläche einnehmen.
- In Überschwemmungsgebieten sind Keller-ADUs extrem eingeschränkt.
Die Regional Plan Association hat es nüchtern zusammengefasst: Von allen Einfamilienhäusern in NYC kommen nur 12 Prozent überhaupt für eine ADU infrage. Das ist der wichtigste Fakt, den viele Bauherren übersehen.
Der Workaround, der Kosten sparen soll
Die Stadt hat einen cleveren Trick angekündigt, um diesen Plan zumindest beschleunigen und verbilligen zu können. Wenn die individuellen Architektenkosten und Genehmigungsverfahren zu teuer sind, muss Effizienz her.
Was Sie jetzt wissen müssen: Die Stadt arbeitet an einer Datenbank mit vorgeprüften, standardisierten Designs. Das ist der Schlüssel, um die Prozesskosten zu senken. Statt monatelanger Planung kaufen Sie quasi einen Bausatz, der schon durch ist. Das spart Zeit und Nerven.
Für Investoren, die nur schnelles Geld wollen, sind die aktuellen Baukosten oft noch zu hoch, um sofort rentabel zu sein. Aber als langfristige Lösung für die eigene Familie, um multigenerationales Wohnen zu ermöglichen, ist es ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung.
Was denken Sie? Würden Sie 350.000 Dollar investieren, um einen geliebten Menschen direkt nebenan wohnen zu haben, oder ist das Risiko der Inflation und der Bauvorschriften zu hoch?
